In quali casi puoi chiedere i soldi indietro - misteritalia.itLa giurisprudenza conferma così un sistema di gestione condominiale basato sul rispetto delle regole assembleari, a tutela degli interessi collettivi.
La recente sentenza della Corte d’Appello di Napoli (n. 4695/2025) ribadisce un principio fondamentale nel diritto condominiale, confermando che l’amministratore di condominio non può pretendere il pagamento dei propri compensi senza l’approvazione preventiva del rendiconto da parte dell’assemblea dei condomini.
Questo pronunciamento, pur mantenendosi in linea con l’orientamento consolidato della Corte di Cassazione, rappresenta un importante richiamo al rispetto delle procedure assembleari per la validità delle spese condominiali.
L’importanza dell’approvazione assembleare per il compenso dell’amministratore
In base all’articolo 1130 bis del codice civile, il rendiconto condominiale è il documento essenziale che dettaglia tutte le entrate e le uscite relative alla gestione annuale del condominio. Solo dopo che l’assemblea ha dato il via libera a questo documento, il compenso dell’amministratore può considerarsi liquido ed esigibile.
La sentenza della Corte d’Appello napoletana ha confermato che, in assenza di tale ratifica assembleare, il compenso non trova giustificazione giuridica e pertanto non può essere richiesto né incassato.
Nel caso esaminato, un condominio aveva agito contro il proprio ex amministratore chiedendo la restituzione di alcune somme già versate a titolo di compenso. L’amministratore, dal canto suo, aveva presentato fatture e note pro-forma a sostegno della sua pretesa per la gestione ordinaria e straordinaria del condominio, coprendo il periodo 2006-2008.
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Tuttavia, la Corte ha rilevato che nessuna delibera assembleare aveva mai approvato né il rendiconto né i compensi rivendicati, rendendo di fatto inefficaci i documenti prodotti e invalidi i pagamenti già effettuati.
Compensi straordinari: quando e come possono essere riconosciuti
Un ulteriore punto di rilievo della sentenza riguarda i compensi per le attività straordinarie svolte dall’amministratore, come interventi urgenti o lavori non previsti nel contratto iniziale.
La giurisprudenza consolidata, richiamata anche dalla Corte d’Appello di Napoli, indica che l’amministratore è remunerato per l’attività ordinaria con il compenso stabilito all’inizio dell’incarico, mentre eventuali compensi aggiuntivi per attività straordinarie devono essere esplicitamente deliberati dall’assemblea.
La recente pronuncia della Cassazione (sentenza n. 14428/2025) ha sottolineato che il riconoscimento di compensi extra è subordinato al consenso espresso dell’adunanza condominiale, che può approvare o modificare tali spese in modo autonomo. Nel caso oggetto di giudizio, non essendo stata mai approvata né la gestione ordinaria né quella straordinaria da parte dell’assemblea, nemmeno i compensi per attività straordinarie potevano essere legittimamente richiesti.
Trasparenza e controllo collettivo nella gestione condominiale
La sentenza della Corte d’Appello di Napoli ribadisce così che il ruolo dell’assemblea dei condomini è centrale per garantire la trasparenza e il controllo collettivo sulle decisioni economiche che riguardano la gestione delle parti comuni. Senza un’approvazione formale del rendiconto, il credito vantato dall’amministratore rimane inesigibile, anche qualora abbia già svolto le prestazioni o emesso fatture.
Questa interpretazione rafforza il principio secondo cui ogni spesa condominiale, compresi i compensi dell’amministratore, deve essere sottoposta al vaglio dell’assemblea, che ha la facoltà di approvarla, modificarla o respingerla. In assenza di tale delibera, ogni pagamento effettuato è privo di titolo legale valido, e può quindi essere richiesto in restituzione.
