Nuova sentenza della Cassazione: liberarsi di un immobile ora è possibile ma attenzione ai debiti

Una recente pronuncia della Corte di Cassazione, ha introdotto un’importante innovazione nel diritto immobiliare italiano.

La sentenza chiarisce che la rinuncia non determina l’estinzione delle obbligazioni sorte prima dell’atto di rinuncia. Tutte le pendenze economiche e fiscali restano a carico dell’ex proprietario, che non può sottrarsi ai debiti accumulati nel tempo, nonostante la perdita della titolarità dell’immobile. Ciò vale in particolare per:

• spese condominiali arretrate;
• tributi locali quali IMU e TARI;
• eventuali debiti fiscali o civilistici connessi all’immobile.

Il passaggio di proprietà allo Stato si perfeziona solo dal momento della trascrizione dell’atto, ma lo Stato non assume alcuna responsabilità per i debiti pregressi. Di conseguenza, un condomino moroso non può sottrarsi al pagamento delle rate condominiali arretrate semplicemente rinunciando all’immobile. La Corte ha sottolineato che l’ex proprietario rimane obbligato a saldare tutte le somme maturate sino alla data della rinuncia.

Implicazioni per l’amministrazione condominiale e ripartizione delle spese

L’amministratore condominiale, dopo la trascrizione dell’atto di rinuncia, ha l’onere di aggiornare l’anagrafe condominiale, registrando lo Stato come nuovo proprietario dell’immobile. Inoltre, deve procedere a una corretta ripartizione delle spese condominiali, distinguendo tra:

• le spese maturate prima della rinuncia, a carico dell’ex proprietario;
• le spese successive alla rinuncia, di competenza dello Stato.

Errori nella distinzione possono generare contenziosi, con l’ex proprietario che potrebbe contestare spese non dovute e lo Stato che potrebbe rifiutarsi di pagare oneri anteriori alla sua acquisizione. La normativa di riferimento, in particolare l’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile, consente all’amministratore di agire sia contro il vecchio proprietario che contro lo Stato per ottenere i contributi condominiali. La Corte ha ribadito che la responsabilità solidale non viene meno con la rinuncia abdicativa.

Altro aspetto di rilievo riguarda gli obblighi “propter rem”, ossia quegli obblighi che gravano sul proprietario in relazione al bene immobile indipendentemente dalla titolarità attuale. La Cassazione ha specificato che la rinuncia non estingue obblighi come:

• bonifiche ambientali;
• interventi per la messa in sicurezza;
• risarcimenti per danni preesistenti;
• lavori straordinari deliberati prima della rinuncia, come ristrutturazioni condominiali.

Questi oneri continuano a gravare sull’ex proprietario anche dopo il passaggio della proprietà allo Stato.

La Corte ha poi precisato che la rinuncia non è un atto traslativo di proprietà, poiché il bene non passa a un soggetto privato, ma ritorna allo Stato in modo originario. Per questa ragione, molte formalità previste per gli atti immobiliari tradizionali non si applicano alla rinuncia. In particolare, non è necessario:

• indicare i titoli edilizi relativi alla costruzione dell’immobile;
• allegare il certificato di destinazione urbanistica per i terreni;
• fornire l’attestato di prestazione energetica (APE).

La dichiarazione di rinuncia deve essere manifestata all’esterno tramite atto pubblico o scrittura privata e trascritta per essere opponibile a terzi, senza necessità di rivolgersi a una persona specifica.

Nuove restrizioni previste dalla Legge di Bilancio 2026

La possibilità di rinunciare alla proprietà immobiliare potrebbe subire limiti significativi a seguito delle modifiche introdotte dalla Legge di Bilancio 2026. L’articolo 130, comma 12, stabilisce la nullità dell’atto unilaterale di rinuncia se non è allegata una documentazione che attesti la conformità del bene alla normativa vigente, inclusa quella urbanistica, ambientale e sismica. Tale disposizione, ancora in fase di definizione, appare in contrasto con la recente giurisprudenza della Cassazione e suscita dubbi per la vaghezza e la genericità dei requisiti richiesti.